Leben als Vermieter: Einsparpotenziale kennen, ohne Pflichten zu vernachlässigen

Magdeburg wächst und das Wohnen in der Stadt wird vor allem auch durch neu entstehende Quartiere, wie „Das Projekt am Kleinen Stadtmarsch“ immer attraktiver. Wer Wohnungen hier, aber natürlich auch rund um die Altstadt herum vermietet, möchte seinen Mietern das beste Bild der Stadt bieten und ein angenehmes Wohnverhältnis schaffen. Es sollte daher im Interesse von Mietern, aber eben auch den Vermietern gleichermaßen sein, dass Immobilien modern und angenehm wohnlich gestaltet sind und bleiben. Gerade auch Vermieter sollten ihre Pflichten nicht vernachlässigen. Denn modernisierungs- und sanierungsbedürftige Immobilien ziehen nicht nur weniger zahlungskräftige Mieter an, sie erhöhen meist auch die Betriebskosten. Doch die Einsparpotenziale für Vermieter sind vielfältig. Wer als Vermieter möglichst wenig überflüssige Kosten haben, gleichzeitig seine Pflichten aber auch nicht vernachlässigen möchte, sollte daher gut informiert sein.

Sparen beginnt beim Vermieten selbst

Die Wahl der Mieter

Möchtest Du als Vermieter Geld sparen und vor allem auch keine späteren Verluste erleiden, solltest Du schon bei der Wahl der Mieter aufmerksam sein und keine vorschnellen Entscheidungen treffen. Das ist auch der erste wichtige Punkt: Um für ein konstant gutes, zukünftiges Mietverhältnis zu sorgen, sollten Mieter ausgewählt werden, die nicht alleine einen zuverlässigen Eindruck machen. Eine Übersicht zu den privaten Verhältnissen und überzeugende Gehaltsnachweise der letzten drei Monate sind eine gute Grundlage, reichen aber nicht aus. Es sollten vielmehr Mieter gesucht werden, mit denen Du Dich auch auf menschlicher Ebene verstehst. Zeitdruck bei der Mietersuche ist dabei fehl am Platz.

Stattdessen ist zu empfehlen, sich bei den Besichtigungsterminen für die einzelnen Mietberwerber viel Zeit zu nehmen, ruhige Gespräche zu führen und zweckdienliche Fragen zu stellen. Notiere Dir am besten auch, was Du jeweils positiv wahrnimmst und welche Punkte Dir vielleicht auch zu denken geben. Massenbesichtigungen solltest du übrigens vermeiden. Dann lade lieber weniger Bewerber einzeln vor und nimm dir genügend Zeit für sie.

Neben Gehaltsnachweisen und einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist es übrigens auch nicht schlecht, sich eine Mieterselbstauskunft aushändigen zu lassen. In dieser werden eventuelle Fragen bereits vorab geklärt, sodass im Gespräch auf andere Aspekte eingegangen werden kann.

Der Mietvertrag

Im Mietvertrag werden die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern während des Mieterverhältnisses schriftlich festgehalten. Was hier aufgeführt ist, gilt. Alles andere nicht. Es ist daher ganz wichtig, dass Du Dir Zeit für die Ausgestaltung dieses Vertrages nimmst. Denn alles, was nicht vollständig oder zu Deinen Ungunsten geregelt ist, ist erst einmal Bestandteil des Vertrages. Jegliche vertragliche Unklarheiten werden in der Regel zum Vorteil der Mieter ausgelegt – und das kann für Dich bedeuten, dass Du höhere Kosten hast. Ist der Vertrag beiderseits erst einmal unterschrieben, lässt er sich nur noch bedingt umändern.

Um dauerhaft Geld zu sparen, solltest Du daher unter anderem auf folgende Aspekte und Regelungen im Mietervertrag genau achten:

• Achte grundsätzlich darauf, aktuelle Formularmietverträge zu nutzen. Denn viele Klauseln von alten Formularen sind nach heutiger Rechtssprechung nicht mehr wirksam. Im Zweifel solltest Du Dir Hilfe bei einem Makler suchen.
• Achte darauf, dass alle Mieter mit vollständigem Namen, vorheriger Meldeadresse und dem Geburtsdatum im Vertrag aufgeführt werden.

• Alle Mieter müssen eigenhändig unterschreiben.
• Auch Deine Angaben als Vermieter müssen lückenlos im Vertrag aufgeführt sein.
• Vergiss nicht, die genaue Anschrift und Lage der zu vermietenden Immobilie, sondern auch die Miethöhe (aufgeschlüsselt nach Kaltmiete und Nebenkosten) und eventuell zusätzlich vermietete Räume zu vermerken. Das können etwa Keller, ein Dachboden, ein Garten oder Garagen sein.
• Auch der Vertragsbeginn und die Vertragsdauer sind wichtig.
• Führe weiterhin auf, ob Haustiere in der Wohnung erlaubt sind, Mieterhöhungen vorgehsehen sind, Sicherheitsleistungen erbracht werden und ob eine eventuelle Untervermieterlaubnis gegeben ist.
• Sparen kannst du darüber hinaus auch, indem Du vertraglich festlegst, welchen Reinigungspflichten die Mieter nachgehen müssen (etwa das Treppenhaus?), welche Art der Renovierungsarbeiten bei Auszug von Mietern zu übernehmen sind und wie die Zuständigkeiten bei Kleinstreparaturen sind.

Regelmäßige Gebäudechecks vornehmen

Natürlich fängt das Einsparpotenziale für Vermieter nicht bei der Mietersuche und dem Mietervertrag erst an. Während des Mieterverhältnisses selbst lässt sich weiter enorm sparen. Wichtige Punkte sind dabei auch die Energieversorgung der Immobilie und die sinnvolle Nutzung von Ressourcen, die das Klima bestenfalls auch noch schonen. Die Möglichkeiten hierfür unterscheiden sich selbstverständlich von Gebäude zu Gebäude.

Um das meiste aus Deiner Immobilie herauszuholen und dadurch ganz automatisch auch dauerhaft am meisten sparen zu können, solltest Du Dir überlegen, einen professionellen Gebäudecheck vornehmen zu lassen. Diese Checks, bzw. Beratungen kosten einmalig einen nicht allzu hohen Betrag und müssen dann erst einmal Jahre lang nicht mehr erfolgen. Es ist dennoch sinnvoll, gerade bei älteren Immobilien, auch regelmäßig einen Gebäudecheck durchführen zu lassen.

Dabei schauen sich Gebäudeenergieberater und Energie-Effizienz-Experten das Gebäude an und versuchen, alle Möglichkeiten der energetischen Optimierung zu berücksichtigen. Sie erstellen Energieausweise, führen einen hydraulischen Abgleich bei Leitungsnetzen durch, berechnen Wärmebrücken von Infrastrukturen oder können Heizungschecks vornehmen. Mietern kann außerdem angeboten werden, dass die elektrischen Geräte angeschaut, Strom- und Heizenergieverbrauch beurteilt und individuelle Einsparungspotenziale besprochen werden. Für Dich als Vermieter ergeben sich dadurch mitunter wieder Vergünstigungen beim Gebäudecheck und eventuell folgenden Modernisierungsarbeiten.

Modernisierungen und Sanierungen, die sich lohnen

Im Rahmen eines Gebäudechecks werden auch die Gebäudehülle, also die Außenwände, Fenster, Türen und das Dach sowie die Heizungsanlage unter energetischen Aspekten beurteilt. Oftmals kommt dabei die Frage auf, ob der Einsatz erneuerbarer Energien möglich und sinnvoll ist. Da sich erneuerbare Energien, wie Solarenergie, Wärmepumpen und Blockheizkraftwerke nicht nur aus ökologischer, sondern auch wirtschaftlicher Sicht heute meist lohnen, solltest Du unbedingt über eine energetische Sanierung nachdenken.

Gerade etwa Photovoltaikanlagen sind in den vergangenen Jahren immer bezahlbarer geworden. Sie amortisieren sich daher auch immer schneller. Das heißt, Du erwirtschaftest deutlich schneller, als noch vor einigen Jahren, Geld, dass Du ursprünglich für die Anlage ausgegeben hast. Genaue Übersichten und Kalkulationen zeigen, dass sich mit einem Umstieg auf Photovoltaik daher auf Dauer gut und gerne mal mehrere tausend Euro sparen, bzw. als Gewinn verzeichnen lassen. Übrigens dürfen auch Mieter seit Kurzem mit Mini-Anlagen etwa auf ihrem Balkon ihren eigenen Strom erzeugen und einspeisen. Die neue Norm DIN VDE 0100-551-1 regelt genau das. Auch Mikro-PV-Anlagen müssen allerdings der Bundesnetzagentur sowie beim jeweiligen Netzbetreiber gemeldet werden.

Praktisch für Vermieter ist, dass bei Arbeiten zur Einsparung von Energie das Recht auf Mietminderung eingeschränkt ist. Wenn Du zum Beispiel PV-Anlagen anbringen lässt, aber auch, wenn Du die Fassaden dämmen, Fenster austauschen oder den Heizkessel erneuern lässt, können Mieter drei Monate lang keine Mietminderung geltend machen. Nach diesen drei Monaten oder bei nicht energetischen Modernisierungsarbeiten sieht das anders aus. Gerade dann, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich beeinträchtigt wird, steht Mietern ein Minderungsrecht zu. Erheblichem Baulärm, starker Verschmutzung oder Gerüsten vor den Fenstern solltest Du als Vermieter so gut es geht entgegenwirken.

Steuern sparen als Vermieter

Zu den Möglichkeiten, als Vermieter Geld zu sparen ohne dabei die üblichen Pflichten zu vernachlässigen und den Mietern ein angenehmes Wohnen zu ermöglichen, gehören letztlich natürlich auch noch die Steuern. Gerade in den ersten Jahren nach Anschaffung einer Immobilie, die Du vermieten möchtest, gibt es eine Menge Einsparpotenzial. Denn Verluste können hier steuerlich mit anderen Einkünften verrechnet werden. Einige wichtige Punkte, an die Du als Vermieter bei der Steuererklärung denken musst, haben wir abschließend zusammengefasst.

• Eingenommene Mieten musst Du grundsätzlich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Zahlt ein Mieter seine Mieten nicht, musst Du diese auch nicht versteuern.
• Wenn Ausgaben für das vermietete Objekt anfallen, gelten diese Ausgaben als Werbungskosten. Du kannst sie nur in dem Jahr absetzen, in dem sie Dir entstanden sind. Wichtige Werbungskosten können beispielsweise

           - Erschließungskosten,

            - laufende Grundstückskosten,

            - Aufwendungen für die Behebung von Baumängeln,

            - Aufwendungen für die Erneuerung des Fußbodenbelages,

            - notwendige Fahrt- und Reisekosten,

            - Schuldzinsen aus der Finanzierung des Vermietungsobjekts,

            - Renovierungskosten

            - oder auch die Gebäudeabschreibung sein.

• Für umfassende Renovierungsarbeiten musst Du die Kosten steuerlich mitunter auf bis zu fünfzig Jahre verteilen. Solche Details solltest Du bei der Kalkulation Deiner Aus- und Eingaben nicht vergessen.
• Sollten von Dir durchgeführte Maßnahmen den Wohnstandard immens erhöhen und dadruch etwa auch zu einem starken Anstieg der Miete führen, gelten sie als Herstellungskosten. Im Gegensatz zu Renovierungskosten berücksichtigt das Finanzamt sie nur bei der Abschreibung.
• Verfügst Du über ein hohes zu versteuerndes Einkommen, kann es druchaus sinnvoll sein, Immobilien mit hohen Werbungskosten zu erwerben. Führen diese aus der Vermietung zu Verlusten, lässt sich der Verlust mit anderen steuerpflichtigen Einkünften verrechnen. Auf diese Weise kannst Du Deine Steuerlast senken.